NOVI PRAVNI OKVIR ZA POSREDOVANJE U PROMETU NEKRETNINA
Period od avgusta 2025. do marta 2026. godine donio je crnogorskom
tržištu nekretnina najznačajnije regulatorne promjene do sada.
Stupanjem na snagu Zakona o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti, te objavljivanjem prateće grupe pravilnika
krajem marta 2026, posredovanje u prometu nepokretnosti dobilo je
sistemski uređen pravni status.
PROFESIONALIZACIJA BRANŠE KAO OSNOVNI CILJ
Do stupanja zakona na snagu, posredovanje je u Crnoj Gori funkcionisalo
u gotovo neuređenom prostoru – bez registra posrednika, bez propisanog
standarda znanja, bez obaveznog osiguranja. U slučaju propusta
agencije, klijenti su jedinu zaštitu mogli tražiti kroz sudski
postupak, što je u praksi značilo dugotrajnu i neizvjesnu proceduru.
Novi okvir postavlja tri stuba profesionalizacije: obavezan upis u
Registar posrednika, stručni ispit kao preduslov za rad, i obavezno
osiguranje od profesionalne odgovornosti. Za agencije koje već posluju
u skladu sa visokim profesionalnim standardima, ovo predstavlja formalnu
potvrdu njihove pozicije i jasno razgraničenje u odnosu na neformalne
posrednike.
USLOVI ZA UPIS U REGISTAR POSREDNIKA
Agencija koja želi da nastavi sa radom mora ispuniti sljedeće uslove:
* registracija u CRPS-u sa posredovanjem kao pretežnom djelatnošću,
* najmanje jedno lice sa položenim stručnim ispitom u stalnom radnom
odnosu,
* poslovni prostor koji ispunjava propisane minimalne tehničke uslove,
* zaključen ugovor o obaveznom osiguranju od profesionalne
odgovornosti.
Registar je elektronska, javna baza, što znači da svaka treća strana
može provjeriti status agencije, podatke o licenciranim agentima, kao i
eventualno izrečene zaštitne mjere.
Rok za usklađivanje agencija koje su poslovale prije stupanja zakona na
snagu iznosi dvanaest mjeseci.
STRUČNI ISPIT I OSIGURANJE
Stručni ispit sprovodi Privredna komora kroz pisani test (prag
prolaznosti 75%) i usmeni dio iz četiri oblasti: pravni okvir,
menadžment i marketing, finansijski i poreski aspekti, te prostorno
planiranje i izgradnja. Naknada za polaganje iznosi 150 eura.
Obavezno osiguranje od profesionalne odgovornosti propisuje minimalne
sume od 20.000 eura po štetnom događaju i 60.000 eura ukupno
godišnje. Ovaj mehanizam funkcioniše dvosmjerno – klijent koji pretrpi
štetu zbog propusta agencije ima jasan put do naknade, dok agencija
kroz polisu osiguranja izbjegava da pojedinačni propust ugrozi
cjelokupno poslovanje.
TEHNIČKI STANDARDI I EVIDENCIJA
Pravilnik propisuje konkretne zahtjeve za poslovni prostor,
uključujući obaveznu tablu dimenzija 45 x 25 cm sa Grbom Crne Gore i
nazivom posrednika. Među propisanom opremom posebnu pažnju zaslužuje
elektronski čitač biometrijske lične karte, koji do sada nije bio dio
standardne opreme agencija. Njegova svrha je provjera identiteta
klijenata, u skladu sa propisima o sprečavanju pranja novca.
Evidencija posredovanja vodi se za svaki posao u roku od osam dana od
zaključenja ugovora, i čuva se trajno, dok se prateća ugovorna
dokumentacija čuva deset godina. Trajno čuvanje povlači za sobom
potrebu za ozbiljnim sistemom arhiviranja – najpraktičnije, digitalnim.
OBAVEZE U OGLAŠAVANJU I UGOVARANJU POSREDOVANJA
Zakon donosi nekoliko obaveza koje neposredno mijenjaju komercijalnu
praksu:
* Cijena u oglasu mora uključivati posredničku naknadu, čime se
eliminiše naknadno predstavljanje provizije i sve agencije nastupaju u
jednakim uslovima.
* Oglašavanje bez ugovora o posredovanju je zabranjeno. Praksa mamac
oglasa sankcionisana je kaznama do 20.000 eura, sa mogućnošću zabrane
rada do šest mjeseci.
* Pisani ugovor o posredovanju je obavezan, sa zakonskim trajanjem od
šest mjeseci ako stranke ne ugovore drugačije.
* Pravo na naknadu nastaje tek po zaključenju pravnog posla. Avansno
plaćanje provizije nije dozvoljeno. Zakon istovremeno štiti agenciju
odredbom da, ako se ugovor raskine a klijent u narednih devet mjeseci
zaključi posao sa kupcem kojeg je agencija pronašla, pravo na naknadu
ostaje.
ZAKLJUČAK
Novi pravni okvir donosi rastuće troškove usklađivanja, ali otvara
prostor za jasno profilisanje agencija koje posluju profesionalno.
Registar posrednika, javno dostupan, postaje primarno mjesto provjere
kredibiliteta – a od toga najviše dobijaju upravo agencije koje su i
ranije gradile poslovanje na profesionalnim osnovama.
Tekst je nastao u saradnji sa platformom Key Nekretnine
